Cumhuriyet Tarihinin En Büyük Sosyal Konut Projesine Yönelik Bazı Çekinceler
TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası Yönetim Kurulunun, Cumhurbaşkanı tarafından duyurulan Sosyal Konut Projesi hakkında, 14 Eylül 2022 tarihinde yaptığı açıklama. Cumhuriyet Tarihinin En Büyük Sosyal Konut Projesine Yönelik Bazı Çekinceler
Haftalardır propagandası yapılan "Cumhuriyet tarihinin en büyük sosyal konut projesi" 13 Eylül 2022 Salı günü bizzat Cumhurbaşkanı Sn. Tayyip Erdoğan tarafından açıklandı. 250 bini önümüzdeki iki yıl içerisinde yapılmak üzere 2023-2028 yılları arasında toplam 500 bin sosyal konut, 250 bin konut amaçlı arsa ve 50 bin işyerinin üretileceği ifade edildi. 608 bin liradan başlayan fiyatlarla 2.280 Lira taksitli ve 240 ay vadeli ödeme imkanıyla 2+1 konut sahibi olunacağı, proje kapsamında 3,5 milyon yurttaşımızın güvenli konutlarda yaşayacağı ve toplamda 900 milyarlık bir ekonomik hacme ulaşılacağı belirtildi. Bu proje ile kira ve ev fiyatlarının düşeceği ve vatandaşın konuta ulaşımının kolaylaşacağı söylendi. Ayrıca Cumhurbaşkanı, bugüne kadar TOKİ vasıtasıyla 1 milyon 170 bin konut üretildiğini, bu projenin de yine TOKİ vasıtasıyla hayata geçirileceğini ve 2012 yılında 6,5 milyon yapıyı içeren kentsel dönüşümü başlattıklarını ifade etti. Aynı toplantıda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, "TOKİ, bugüne kadar 1 milyon 170 bin konut üreterek dünyaya model oldu" dedi ve 3 milyon konutu kentsel dönüşüm kapsamında dönüştürdüklerini ifade etti. Rakamlardaki çelişkiler ilan edilen projeye karşı kuşkuları artırıyor! Bakan Kurum 19 Mayıs 2022 tarihinde bir televizyon programında TOKİ`nin 1 milyon 132 bin konut ürettiğini açıkladı. 14 Nisan 2022 tarihinde bir başka TV programında TOKİ`nin 1 milyon 200 bin konut ürettiğini ifade etti. 22 Nisan 2022 tarihinde Malatya`daki bir temel atma töreninde yaptığı konuşmada ise TOKİ`nin son 20 yılda 1 milyon 300 bin konut ürettiğini söyledi. TOKİ`nin üretmiş olduğu konutların sayısına yönelik bir başka ifade "TBMM Depreme Karşı Alınabilecek Önlemlerin Ve Depremlerin Zararlarının En Aza İndirilmesi İçin Alınması Gereken Tedbirlerin Belirlenmesi Amacıyla Kurulan Meclis Araştırması Komisyonu Raporu (Temmuz 2021)" içerisinde yer almaktadır. Raporda "TOKİ tarafından 2002 yılından bu yana yaklaşık 1 milyon konut yapıldığı" ifade edilmektedir. 11. Kalkınma Planında, 2018 yılı Şubat ayı itibarıyla TOKİ tarafından teslim edilen konut sayısının 611 bin 723 olduğu yazılmakta, TÜİK verilerine göre ise 31 Aralık 2017 itibarıyla devlet sektörünün tamamı için verilen yapı kullanma izin belgesinin 588 bin 541 olduğu söylenmektedir. Yine TÜİK verilerine göre 2021 yılı sonu itibarıyla devlet sektörünün (sadece TOKİ değil) 2002`den bu yana aldığı yapı kullanma izin belgesinin 790 bin 709 olduğu belirtilmektedir.
Diğer yandan TOKİ`nin kendi web sayfasında yayınladığı tablolarda, tamamlanan ve halihazırda inşa halinde olan konut sayısı toplamda 821 bin 726 olarak görünmektedir. Bu sayıya Afet Konutları, Alt Gelir Konutları, Lojmanlar, Lüks Konutlar, Kentsel Dönüşüm Projeleri ve Tarım Köy projeleri de dahildir. Bunlardan 507 bin 891`inin tamamlandığı, geri kalanın ise çeşitli oranlarda inşaat halinde olduğu ifade edilmektedir. Üstelik tamamlanmayan bazı inşaatların tarihleri 2006 yılına kadar gitmektedir. Aynı tablolarda Alt Gelir grubuna yönelik projelerin toplamda 62 bin 879 olduğu, bunların 7 bin 948 tanesinin inşa halinde olduğu görülmektedir. Yine Kentsel Dönüşüm kapsamında yapılan konutların 134 bin 218 olduğu ve bunlardan 65 bin 078 adetinin ise inşa halinde olduğu anlaşılmaktadır. TOKİ`nin ne kadar konut ürettiğine yönelik bu denli belirsizliğin olduğu bir ortamda yorum yapabilmek son derece zor olsa bile son 20 yılda tamamlanan her cins TOKİ konutunun 500-700 bin civarında olduğu söylenebilir. 20 yıllık iktidarı boyunca (ne kadar konut yaptığını bilmese bile) büyük bir kısmı finans bolluğu içerisinde geçen bir hükümetin yapabildiği, 500-700 bin civarında konut bitirmek olduğu düşünülürse, önümüzdeki 5 yıl içerisinde yine TOKİ aracılığıyla 500 bin konut daha üreteceğiz` iddiasında bulunması inandırıcılıktan uzaktır.
Konutlar maliyetine satılsa bile alınabilir olmaktan uzaktır! "Cumhuriyet tarihinin en büyük sosyal konut projesi" olarak tanıtılan konut projesindeki fiyatların günümüzün sosyal konut inşaat maliyetleri (sosyal donatı ve ada içi altyapı maliyetleri dahil) civarında olduğu anlaşılmaktadır. Ancak bir konutu maliyetine ve uzun vadeli taksitlerle satışa çıkarmak orta ve alt gelir grubuna dahil yurttaşlar açısından ulaşılabilir olduğu anlamına gelmemektedir.
Verilere göre Türkiye`de çalışanların %50`ye yakını asgari ücretle çalışmaktadır. Geniş tabanlı işsizlik oranları %22 civarındadır. Toplumun %60`ı yoksulluk sınırının altında yaşamaktadır. Türk-İş`in verilerine göre açlık sınırı 6.840 TL olup asgari ücretin üstündedir. Yapılan açıklamaya göre %10 peşinat öngörülmektedir. En düşük konut fiyatının 608 bin lira olduğu düşünülünce 60 bin TL tutarındaki peşinatın yukarıdaki koşullarda yaşayan geniş kesimler tarafından karşılanması oldukça sıkıntılıdır. Keza konutlar için aylık taksit ödemelerinin ne zaman başlayacağı meçhuldür. Sözleşmenin imzalanmasından itibaren başlaması halinde, kira koşullarında yaşayan başvuru sahiplerinin en az 2 yıl boyunca Kira + 2.280 TL veya 3.187 TL (bugünün fiyatlarıyla) ödeyeceği anlamına gelmektedir ki bu durum, günümüz Türkiye`sinde alt-orta gelir grupları için karşılanabilir olmaktan uzaktır.
"Tarihinin en büyük sosyal konut projesi" konut fiyatlarını ve kiraları etkilemeyecektir! TÜİK verilerine göre 2021 yılı için konut üretiminde özel sektörün payı %93, kamu sektörünün payı %6, kooperatiflerin payı ise %1 olmuştur. 2023`ten itibaren her yıl 100 bin konut üretse bile mevcut sistem içerisinde kamunun payı en çok %12-16 aralığında seyredecektir. Bu oranlar tutturulsa bile piyasadaki konut fiyatlarını etkileyecek hacimde olamayacaktır. Konut üretiminde özel sektörün bu denli ağırlığı olduğu ülkemizde, konut fiyatlarını etkileyen iki temel unsur bulunmaktadır. Birinci unsur inşaat maliyetleri, diğeri ise gayrimenkulün toplum tarafından bir yatırım aracı olarak görülmesi/kullanılmasıdır. İnşaat maliyetlerinin Temmuz itibarıyla TÜİK verilerine göre %115 civarında artmış olması ile malzeme + işçilik maliyetlerinin düşmesi veya sabit kalması yönünde herhangi bir belirtinin olmaması konut fiyatlarını yukarı yönlü zorlamaktadır. Diğer yandan faiz ve kur üzerindeki baskılar ve diğer yatırım alanlarına olan güvensizlik az ya da çok birikim sahibi yurttaşları gayrimenkule doğru yönlendirmektedir. Bu durum da konut fiyatlarının yukarı yönlü hareketine vesile olmaktadır. Son bir yılda konut piyasasında her ne kadar spekülatif hareketler olsa bile, konut fiyatları faiz-kur-enflasyon dengesizliklerinin yaşanmaya başladığı dönemden itibaren sıçrama yaparak artmıştır.
Yine Cumhurbaşkanının ifadelerinden anlıyoruz ki, mesele sadece dar gelirli yurttaşların konut sahibi olması ile sınırlı değildir. Yaklaşık 1 trilyon liralık bir kaynağın yine inşaat sektörüne pompalanarak bu sektörün lokomotifliğinde ekonomik bir canlanma ve işsizliği azaltma hevesi güdülmektedir. Bu yöntemin, kaynak bulunsa bile (!) orta-uzun vadede ülke kalkınmasına fayda getirmeyeceği, hatta yaşanan ağır sorunları yeniden ve daha şiddetli üreteceği herkes tarafından bilinmektedir. Ancak siyasal iktidar aynı şeyleri yapıp farklı sonuç elde edeceğini düşünmekten hiç vazgeçmemektedir. Sonuç olarak, konut sorunu makroekonomik sorunların bir yansımasıdır. Son 20 yılda konut sahipliği oranı %61`den %58`e düşmüştür.
Plansız yeni bir faaliyet mi başlatılıyor? 11. Kalkınma Planı (2019-2023) yıllık konut ihtiyacını 750 bin olarak öngörmüştür. Yine yapmış olduğu tespitlerde, 2000-2015 döneminde ülke yıllık ihtiyacının ortalama yüzde 70`i civarında, 2011, 2012, 2013 yıllarında ise ülke yıllık ihtiyacından fazla konut yapıldığını, 2014 ve 2015 yıllarında da ihtiyacın yüzde 91`ini karşılayacak şekilde konut sunumunun devam ettiğini belirtmiştir. Ancak, ülkemizde konut piyasasında arz-talep dengesinin sürdürülebilir nitelikte kurulamadığını ifade ederek gerek bazı kentler özelinde gerekse farklı nüfus grupları, özellikle dar gelirliler ve dezavantajlı gruplar açısından yeterli ve erişilebilir konut ihtiyacının karşılanması konusundaki darboğazların devam ettiğini belirtmiştir. Fakat bunun nedenlerini yeterince sorgulamamış, plansız ve ranta dayalı yapılaşmanın konut sorununu çözmekten ziyade daha da karmaşıklaştıracağını söyleyememiştir. Bunun somut örneklerinden birisi 18 Ağustos 2022 tarihinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum tarafından açıklanan 50 bin ofis/işyerinin konuta dönüştürülmesine olanak sağlayan yönetmeliğin yayınlanması oldu. Bakan Kurum yaptığı açıklamada "Konut-kira fiyatlarını düşürmek için her adımı atıyoruz! İstanbul`da yaklaşık 1.5 milyon, ülke genelinde 4 milyon m² arz fazlası nedeniyle kiralanamayan ya da satılamayan ofis, konuta dönüştürülecek. 50 bin yeni konut demek" ifadelerini kullandı. Öbür taraftan Cumhurbaşkanının açıklamış olduğu proje kapsamında 50 bin işyerinin 2023-2028 yılları arası üretileceği ifade edildi!
Bir yanda ihtiyaç fazlası 50 bin işyeri konuta dönüştürülüyor, diğer yanda ihtiyaç olduğu söylenen 50 bin işyerinin yapılacağı ilan ediliyor! 50 bin arz fazlası işyeri neden ve nasıl oluşmuştur? Ayrıca ihtiyaç duyulan 50 bin işyeri için neden bu arz fazlası kullanılamamaktadır? 50 bin işyerinin konuta dönüştürülmesi halinde bu konutlar kira/satış bedelleri bakımından nasıl bir düşüş sağlayacaktır? Bu soruların yanıtları bizce malumdur. Ancak kamuoyunun heba edilen ulusal servetlerimizin nedenini en yetkili ağızlardan öğrenmeye hakkı vardır. Planlamaya ilişkin bir başka tereddüt noktası, 500 bin konutun yapılacağı alanlar ile 250 bin konutluk arsaların yerlerdir. Bu alanlar kent bütünselliği ve afet riskleri içerisinde düşünülmesi ve planlanması gereken alanlardır. Planlama çalışmaları, karmaşık ve zaman isteyen çalışmalardır. Mekansal planlar hazırlanırken, fiziki, doğal, sosyal, ekonomik, demografik yapı gibi yöreye özgü güncel verilerin elde edilmesi, bunların sentezlenerek sonuçlarının plan kararlarına yansıtılması, mevcut plan kararlarının değiştirilmesi sürecinde de bu verilerin, değişikliklerin niteliğine göre güncellenmesi ve bu analizlerin ışığında karar üretilmesi gerekmektedir. Bu süreçte yerleşme bütününden kopuk, uyumsuz proje yaklaşımları yerine planlama bütünü ön plana çıkarılmalıdır. Kentsel altyapı, ulaşım planları/sistemleri ile uyumlulaştırma sağlanmalıdır. Kısaca TOKİ konutlarında sıkça yaşanan sorunlarından kaçınılmalıdır. Ayrıca ucuza mal etme uğruna kaliteden ödün verilmemelidir. Sosyal konut demek kalitesiz konut anlamına gelmemektedir. Bugün konut piyasasında ne yazık ki "TOKİ Standardı" diye bir kavram gelişmiştir. Bu kavram hem malzemede hem de işçilikte en düşük kaliteyi, en vasıfsız işleri tarif etmektedir. TOKİ bu imajı pekiştirmekten kaçınmalıdır. Gerek planlama gerekse yaşanabilir uygun nitelikte mekanlar üretme ön hazırlık, yerel yönetimlerle iş birliği ve zaman gerektiren çalışmalardır. Ancak projenin tanıtım biçimi ve öngördüğü takvimler değerlendirildiğinde, yeni bir "ben yaptım oldu(!)" anlayışının ürünü plansız bir faaliyet olacağını düşündürmektedir.
